내년 5월 종료 예정인 다주택자 양도세 중과 유예
— 칼럼 형식으로 분석한 영향과 대응 전략
1. 배경: 왜 ‘유예’가 시행되었는가?
조정대상지역 다주택자에게 적용되는 양도소득세 중과제도는 이미 높은 세율 구조로 작동하고 있습니다.
- 기본 세율: 6% ~ 45%
- 2주택자: 기본 세율 + 20%p 중과
- 3주택 이상: 기본 세율 + 30%p 중과
정부는 거래 절벽과 시장 경직 문제를 완화하기 위해 일정 기간 양도세 중과 유예를 시행했습니다.
즉, 세금 부담을 일시적으로 줄여 매도 여건을 열어주려는 정책적 목적입니다.
2. 내년 5월 종료 예고: 무엇이 달라지는가?
현재 발표된 내용에 따르면 양도세 중과 유예는 2026년 5월 종료될 예정입니다.
유예 종료 후에는 다음과 같은 변화가 발생합니다:
- 조정대상지역 2주택자 +20%p, 3주택자 +30%p 중과 적용 복원
- 장기보유특별공제 제한 또는 축소 가능성
- 동일한 양도차익이라도 세 부담이 2배 이상 증가할 수 있음
예시 시뮬레이션:
| 보유 상황 | 차익 5억 기준 유예 기간 현재 세금 | 유예 종료 후 예상 세금 |
|---|---|---|
| 2주택자 | 약 1억 4,500만원 | 약 2억 8,200만원 |
| 3주택자 | 약 1억 4,500만원 | 약 3억 3,400만원 |
즉, 단순 세율 상승이 아니라 보유 전략의 전환점이 될 수 있습니다.
3. 시장 영향 분석: 발생 가능한 리스크
(1) 매물 잠김 현상
세부담 폭증 가능성 때문에 오히려 매도 회피 → 보유 지속 이 늘어날 우려가 큽니다.
즉, 팔아야 하지만 시장 상황이 어려워 팔 수도 없고 계속 보유하기도 어려운 구조가 만들어질 수 있습니다.
(2) 매물 감소 → 가격 상승 요인
매물 공급 감소는 가격 상승 압력을 만들어낼 수 있습니다.
정책이 기대한 ‘매물 출회’ 효과가 나타나지 않을 가능성이 있습니다.
(3) 증여·상속 전환 증가 가능성
매도 대신 증여·상속으로의 전략 이동이 나타날 수 있습니다.
다만 이 경우 증여세·상속세 리스크도 반드시 고려해야 합니다.
4. 다주택자가 준비해야 할 대응 전략
✔ 매도 검토
- 유예 종료 전 매도 타이밍 점검이 필요합니다.
- 특히 조정대상지역 보유자는 2026년 5월 이전 대응 여부가 핵심입니다.
✔ 보유 지속 시 계산 필수
- 중과 복원 이후 세금 시뮬레이션 필요
- 실거주 요건·장기보유특별공제·지역 지정 여부 점검
✔ 증여 및 상속 전략 고려
- 부동산 목적(투자/거주/임대)을 기준으로 보유 방식 재설계
- 세무·법무 전문가 상담 필수
✔ 전문가 상담 활용
- 단순 기사 정보로 판단하기엔 리스크가 큽니다.
- 세액 계산, 보유 구조 분석, 가족 구성 및 향후 계획 반영 필요
5. 칼럼 결론: 부동산 시장의 변곡점
다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순 세제 복원이 아니라 시장 전반에 큰 영향을 미칠 전환점입니다.
다주택자에게는 선택의 순간이 다가오고 있으며,
시장 측면에서는 매물 감소, 전략 변화, 가격 탄력성 강화라는 변화를 만들 수 있습니다.
따라서:
변화를 기다리기보다, 준비하는 사람이 기회를 잡는다.
2026년 5월은 반드시 기억해야 할 시점입니다.
‘매도할 것인가?’, ‘보유할 것인가?’, ‘전략적 이전을 선택할 것인가?’
지금부터 철저한 계획과 계산이 필요합니다.
📌 핵심 요약
- 다주택자 양도세 중과 유예 종료: 2026년 5월 예정
- 유예 종료 후 세 부담 2배 이상 증가 가능성
- 시장 매물 감소 & 전략 전환 예상
- 철저한 세금 시뮬레이션 + 보유 전략 재정립이 필요
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