부동산 시장의 흐름이 빠르게 변하면서, 전세보다 월세 선호 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
금리 인상과 전세보증금 반환 부담이 커지면서 전세를 월세로 전환하려는 집주인들이 늘고 있죠.
이때 반드시 알아야 할 개념이 바로 **“월세 전환율”**입니다.
✅ 월세 전환율이란?
월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때, 얼마만큼의 월세를 받아야 하는지를 보여주는 비율이에요.
예를 들어,
“전세보증금 1억 원을 월세로 바꾼다면 월 얼마를 받는 게 적정할까?”
이 질문에 답을 주는 지표가 바로 월세 전환율입니다.
임대인에게는 수익률의 기준,
임차인에게는 합리적인 월세 수준 판단 기준이 됩니다.
📐 월세 전환율 계산 공식
기본 공식은 아래와 같습니다 👇
월세 전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 – 월세보증금) × 100
예시 계산
- 전세보증금: 1억 원
- 월세보증금: 5,000만 원
- 월세: 50만 원
계산하면 →
(50만 × 12) ÷ (1억 – 5,000만) × 100 = 12%
즉, 이 경우 월세 전환율은 **12%**입니다.
📊 법정 월세 전환율 기준
월세 전환율은 법적으로 한도가 정해져 있습니다.
<em>주택임대차보호법 시행령 제9조</em>에 따르면,
💡 법정 월세 전환율 = 기준금리 + 3.5%
예를 들어 기준금리가 3.0%라면,
법정 월세 전환율은 **6.5%**가 됩니다.
세입자 동의 없이 이 비율을 초과하면 불법 전환으로 간주될 수 있으니 주의해야 합니다.
(※ 상가는 ‘상가건물임대차보호법’에 따라 시장 자율 적용 가능)
💰 실제 시장 적용 예시
현실에서는 법정 전환율보다 조금 낮은 수준으로 거래되는 경우가 많습니다.
- 서울 주요 지역: 약 4~5%대
- 지방 중소도시: 약 6% 내외
또한,
- 신축·역세권 주택은 낮은 전환율
- 노후·비역세권 주택은 높은 전환율
로 형성되는 경향이 있습니다.
🧾 전세 → 월세 전환 시 유의할 점
1️⃣ 법정 전환율 초과 여부 확인
→ 기준금리 + 3.5%를 초과하면 불법입니다.
2️⃣ 세입자 동의 필수
→ 기존 계약 조건을 변경하는 행위이므로 반드시 합의가 필요합니다.
3️⃣ 세금 변화 확인
→ 월세 수입은 ‘임대소득세’ 부과 대상입니다.
연간 2,000만 원 초과 시 종합소득세 신고 대상이 되며, 건보료에도 영향을 미칩니다.
📱 월세 전환율 계산기 활용 팁
복잡한 계산이 어렵다면,
국토교통부 전월세 전환율 계산기나 네이버 부동산 계산기를 활용해보세요.
👉 사용법:
네이버 부동산 → 계산기 → “전세 → 월세 전환율 계산” 선택
입력만 하면 법정 한도와 비교 결과를 자동으로 확인할 수 있습니다.
🏠 전문가의 조언
전세에서 월세로 전환하는 흐름은 앞으로도 계속될 가능성이 높습니다.
하지만 단순히 전환율 수익률만 보고 결정하는 것은 위험합니다.
- 공실 위험
- 세금 변화
- 관리비 부담
이 세 가지 요소까지 함께 고려해야 진짜 임대수익률을 판단할 수 있습니다.
✍️ 마무리
월세 전환율은 단순한 계산법이 아니라,
부동산 수익 구조를 판단하는 핵심 지표입니다.
계약 전 반드시 전환율을 확인하고,
세입자와 충분한 협의를 통해 합리적인 임대 조건을 설정하세요.
한 번의 계산이 수백만 원의 차이를 만들 수 있습니다.
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