부동산 등기부등본 보는 법｜전세사기 예방하려면 이 3가지만 꼭 보세요
전월세, 이사, 매매 준비할 때 가장 먼저 확인해야 하는 문서가 바로 등기부등본입니다.
이 한 장만 제대로 볼 줄 알아도, 전세사기나 보증금 미반환 같은 큰 피해는 대부분 피할 수 있어요.
오늘은 부동산 중개 실무에서 매일 보는 방식 그대로,
초보자도 쉽게 이해할 수 있게 등기부등본 보는 법을 핵심만 정리해드릴게요.
✅ 등기부등본이란?
등기부등본은 해당 부동산의 소유자·대출·권리관계가 모두 기록된 ‘공식 문서’입니다.
여기서 확인할 수 있는 내용은 크게 3가지예요.
- 현재 집주인(소유자)
- **대출(근저당)**이 얼마나 잡혀 있는지
- 전세권·가압류·가처분·경매기록 등 위험 권리
이 세 가지만 정확히 보면 절반은 이미 안전 확인 완료입니다.
✅ 등기부등본은 이렇게 구성돼요 (표제부 / 갑구 / 을구)
네이버 블로그 검색 이용자들은 구조를 먼저 알려주는 글을 좋아해요.
그래서 이해하기 쉽게 딱 3개로 나눠볼게요.
1) 표제부 – 집의 기본정보
표제부에는 이런 기본 정보가 들어갑니다.
- 주소
- 건물 종류(아파트/오피스텔/다가구 등)
- 건축물 면적(전용면적, 공용면적)
- 해당 세대의 위치(동·호수)
- 대지권 비율
👉 여기서는 “매물 정보와 동일한지 여부”만 체크하면 됩니다.
특히 원룸/오피스텔은 용도(업무용/주거용) 확인이 매우 중요해요.
업무용 오피스텔이면 전입, 세금, 대출 등에서 차이가 생깁니다.
2) 갑구 – 집주인 정보(소유권)
갑구에서는 지금 이 집의 주인이 누구인지를 확인합니다.
✔ 꼭 확인해야 할 3가지
- 등기상 소유자 = 계약 상대방인가?
- 소유권이 최근에 여러 번 바뀌지 않았는가?
- 가압류·가처분 같은 분쟁 기록이 있는가?
💡 TIP:
최근 1~2년 사이 소유자가 여러 번 바뀌었다면 ‘전세사기 위험 물건’일 가능성이 높습니다.
3) 을구 – 대출·전세권 등 ‘돈’ 관련 핵심 영역
등기부등본에서 가장 중요한 부분이 바로 을구예요.
을구를 잘 보면 이 집이 안전한지 90%는 판단할 수 있어요.
✔ 가장 먼저 볼 것 = 근저당(대출)
근저당이란 은행이나 금융기관이 잡고 있는 대출 담보예요.
- 채권최고액이 2억 → 실제 대출은 약 1.5~1.7억 정도
- 근저당이 많을수록 위험도 ↑
👉 전세 계약하는 분들은
시세 – 선순위 근저당 ≥ 내 보증금
이 공식만 기억하면 됩니다.
✔ 전세권 설정 여부
전세권이 먼저 잡혀 있으면, 그 사람 보증금이 우선 보호됩니다.
내가 후순위로 들어가면 위험해요.
✔ 가압류·경매기록
- 가압류
- 강제경매개시
- 임의경매개시
이런 단어가 보이면 → 즉시 계약 중단하세요.
이미 법적 문제가 시작된 집입니다.
✅ 전문가들이 실제로 보는 순서 (실무 방식 그대로)
제가 현장에서 매물 검토할 때 실제로 보는 순서 그대로 정리해드릴게요.
① 표제부 – 정보 일치 여부
- 주소
- 호수
- 면적
- 용도
- 대지권 비율
→ 광고 내용과 다르면 그 자체로 위험.
② 갑구 – 소유자 일치 + 소유 변동 이력
- 실제 집주인과 계약하고 있는지
- 소유권 변동이 잦은지
- 압류, 가처분 기록이 있는지
→ 갑구에서 이상 있으면 거의 계약 안 합니다.
③ 을구 – 근저당 + 순위 + 위험권리
- 선순위 근저당 총합
- 전세권 위치
- 경매기록 여부
- 채권자가 금융기관인지 개인인지
→ 개인 근저당이 많으면 위험↑
④ 보증금 안전성 공식
시세 – 선순위 권리금액 = 내가 보호받는 금액
→ 이 금액이 내 보증금보다 커야 안전합니다.
✅ 이런 등기부는 절대 피하세요 (전세·월세·매매 모두 위험)
- 선순위 근저당이 시세의 60% 이상
- 가압류 또는 가처분 기록
- 최근 1년 내 소유권 2회 이상 변경
- 근저당 채권자가 개인(개인 돈 빌린 상태)
- 이미 경매개시 결정이 난 물건
이런 경우는 전세든 월세든 매매든 무조건 다른 집 찾아야 합니다.
✅ 등기부등본 발급방법 (가장 쉽고 정확한 방법)
▪ 정부24
→ 간편하게 열람·발급 가능
→ 열람용은 보는용, 발급용은 계약 전 마지막 확인용
▪ 대법원 인터넷 등기소
→ 부동산 관련 공식 문서 발급 사이트
→ 보증금 큰 전세계약은 반드시 발급용으로 재확인하는 걸 추천드려요.
📌 마무리: 등기부등본만 제대로 봐도 80%는 안전해집니다
요즘 전세사기, 깡통전세 뉴스가 계속 나오는 이유는 단 하나예요.
사람들이 등기부등본을 제대로 해석하지 못해서입니다.
반대로,
오늘 알려드린 3가지 핵심—
✔ 소유자
✔ 선순위 근저당
✔ 위험권리 가압류/경매 여부
만 정확히 보면 대부분의 리스크는 사전에 걸러낼 수 있습니다.
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